ĐOÀN ĐẠI BIỂU QUỐC HỘI VÀ HIỆP HỘI DOANH NGHIỆP TỈNH QUẢNG NINH PHỐI HỢP TỔ CHỨC HỘI NGHỊ THAM GIA Ý KIẾN DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)

Dưới sự điều hành của bà Nguyễn Thị Thu Hà - Tỉnh ủy viên - Phó Trưởng Đoàn ĐBQH tỉnh và ông Phạm Văn Thể - Ủy viên Ban chấp hành Liên đoàn Thương mại và Công Nghiệp Việt Nam – Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp tỉnh Quảng Ninh. Tham dự hội nghị có lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường; Sở Kế hoạch và Đầu tư và gần 50 doanh nghiệp đại diện cho hơn 17.500 doanh nghiệp trong toàn tỉnh.

Bà Nguyễn Thị Thu Hà - Tỉnh ủy viên - Phó Trưởng Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh khai mạc Hội nghị

Phát biểu khai mạc Hội nghị, bà Nguyễn Thị Thu Hà và ông Phạm Văn Thể nêu rõ về mục đích, yêu cầu của việc lấy ý kiến của cộng đồng doanh nghiệp tham gia dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm phát huy quyền làm chủ, trí tuệ, tâm huyết và ý trí nguyện vọng của các tầng lớp nhân dân trong đó có cộng đồng doanh nghiệp trong tỉnh để hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) phù hợp với đường lối chủ trương của Đảng, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và khả thi của hệ thống pháp luật. Tạo sự thống nhất và đồng thuận của nhân dân đối với chủ trương đường lối của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước về đất đai. Nâng cao nhận thức, tuân thủ pháp luật của mọi cá nhân, cơ quan, tổ chức trong việc hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Ông Phạm Văn Thể - Ủy viên BCH Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam - Chủ tịch HHDN tỉnh quán triệt nội dung các doanh nghiệp quan tâm trong Luật Đất đai (sửa đổi)

Hội nghị đã được nghe nhiều ý kiến của các doanh nghiệp chủ yếu liên quan đến các vấn đề: Việc đền bù giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất; Về việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất; Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm; Về Nguyên tắc, phương pháp định giá đất…

Các ý kiến phát biểu tại Hội nghị

Ông Đỗ Mạnh Hùng - Phó Chủ tịch HHDN tỉnh - TGĐ Công ty Đầu tư phát triển Trung tâm Thương mại CO.OP MART Đông Bắc

Ông Tạ Đức Quyết - Phó Chủ tịch HHDN tỉnh - Chủ tịch HHDN huyện Vân Đồn - Giấm đốc Công ty TNHH một thành viên Mai Quyền

Qua các ý kiến phát biểu của các doanh nghiệp tại hội nghị và ý kiến của Hiệp hội doanh nghiệp tỉnh tại hội nghị lấy ý kiến các Sở, Ban, Ngành của tỉnh, các cơ quan Tư pháp và các tổ chức chính trị xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp và đại diện Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh do Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức ngày 02/3/2023. Ông Phạm Văn Thể - Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp tỉnh tổng hợp các ý kiến của các doanh nghiệp tập chung vào một số nội dung chủ yếu sau:

1.  Việc đền bù giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất (theo Điều 73 Luật Đất đai 2013, Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi).

Theo dự thảo luật quy định, hiện nay một số trường hợp nhà nước không thực hiện việc thu hồi đất, nhà đầu tư phải tự nhận chuyển nhượng, thoả thuận giá đền bù với người sử dụng đất. Trên thực tế, việc nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất là điều rất khó khăn, phần lớn là không thể thực hiện được với nhiều lý do:

- Khả năng nguồn tài chính của các doanh nghiệp là khác nhau, dẫn đến giá thỏa thuận khác nhau;

- Vì lý do nào đó nhà đầu tư đền bù đẩy giá lên cao khiến giá nhà đất không đúng với giá trị thực tế gây khó khăn cho các nhà đầu tư thực hiện thỏa thuận cho các dự án sau có sử dụng đất;

- Người sử dụng đất phát sinh “ganh tỵ” với các dự án khác về giá cả mà không chấp thuận giá theo thỏa thuận của doanh nghiệp sử dụng đất đưa ra. Bên cạnh đó Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm cũng dẫn đến tình trạng người sử dụng đất chây ì đợi giá mới cao hơn, dẫn đến nhiều dự án bị kéo dài.

Mặt khác, trên thực tế trong cùng một khu vực, nhưng đất nằm trong dự án kinh doanh được thỏa thuận bồi thường giá cao, còn đất do nhà nước thu hồi thì được bồi thường với giá thấp (giá do cơ quan có thẩm quyền thẩm định phê duyệt). Do vậy, người dân trong khu vực dự án Nhà nước bị thiệt thòi dẫn đến tình trạng chây ì, không chịu bàn giao đất và nguy cơ trở thành điểm nóng về khiếu kiện gây mất an ninh trật tự…

Các ý kiến phát biểu tại Hội nghị

Ông Chủ tịch Hội doanh nhân Cựu chiến binh tỉnh - Giám đốc công ty TNHH Kỹ nghệ Thực phẩm Thái Lan

Ông Đoàn văn Dũng - Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội du lịch tỉnh - Tổng Giám đốc Công ty Du thuyền 5 sao 

Để khắc phục những tồn tại nêu trên, nhằm giải quyết tốt mối quan hệ giữa quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai và quyền của người sử dụng đất đã được pháp luật công nhận, đảm bảo đầy đủ lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đặc biệt là trong việc xác định giá đất bồi thường khi thu hồi đất đề nghị sửa đổi theo hướng:

- Nhà nước tập trung xây dựng hệ thống thông tin về đất đai, có biện pháp tăng cường chất lượng công tác định giá để định giá đất sát với giá thị trường, đảm bảo thị trường bất động sản công bằng, minh bạch, lành mạnh, hài hòa lợi ích các bên.

- Bỏ quy định việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất, thay vào đó, các dự án có sử dụng đất vẫn do nhà nước thu hồi, đền bù theo một giá chung của nhà nước để đảm bảo công bằng cho người sử dụng đất khi bị thu hồi.

- Khi thực hiện dự án có sử dụng đất mà phải thu hồi đất, đối tượng có đất bị thu hồi có quyền thuê đơn vị tư vấn độc lập để xác định giá đất. Thời hạn để đơn vị tư vấn xác định giá đất thùy thuộc vào diện tích đất bị thu hồi nhưng tối đa không quá 45 ngày làm việc. Đơn vị tư vấn phải thực hiện đúng về nguyên tắc và phương pháp định giá theo quy định, gửi các cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt kết quả xác định giá đất.

-  Trường hợp người có đất bị thu hồi không thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất thì cơ quan có thẩm quyền (nơi có đất thu hồi) tổ chức thực hiện hoặc thuê đơn vị tư vấn thực hiện điều tra, khảo sát, xây dựng giá đất cụ thể trình cơ quan có thẩm quyền cấp trên phê duyệt;

- Đối với dự án có sử dụng đất mà trong đó có đất ở nhà nước thu hồi do chủ đầu tư thực hiện dự án thì ngoài giá đất do nhà nước xác định cần Quy định cụ thể trách nhiệm của Nhà đầu tư về hỗ trợ trong việc xây dựng khu tái định cư nhằm đảm bảo thực hiện tốt nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ theo tinh thần Khoản 2 Điều 89 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Các ý kiến phát biểu tại Hội nghị

Ông Phạm Thanh Tùng - Chủ tịch Câu lạc bộ Đầu tư Khởi nghiệp tỉnh - Giám đốc Công ty TNHH Thanh Tùng

Ông Nguyễn Hữu Nhượng - Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc Công ty cổ phần Thương mại và Xây dựng Đầm Hà

2. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm (theo Điều 175 Luật Đất đai 2013, Điều 36 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi).

Liên quan đến vấn đề quyền của người thuê đất trả tiền hàng năm (Điều 36 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi) và người thuê đất trả tiền thuê đất một lần (Điều 35 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi). Trong đó, đất được giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được phép thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê lại. Tuy nhiên, đất thuê trả tiền hàng năm thì không được phép thế chấp, chuyển nhượng hay cho thuê lại (trừ trường hợp cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế). Như vậy, so sánh việc trả tiền thuê đất hàng năm và trả tiền thuê đất một lần nhận thấy:

Thứ nhất, việc trả tiền một lần hay trả tiền hàng năm về bản chất chỉ là hình thức thanh toán, không thể hiện là người nào trả nhiều hơn, hay lợi ích xã hội trong trường hợp nào cao hơn. Trên thực tế thì giá trị quyền sử dụng đất luôn tăng theo thời gian, do đó tổng số tiền thuê đất cho cả thời gian thuê của đất trả tiền một lần và thuê đất trả tiền hàng năm thì số tiền thuê đất hàng năm sẽ nhiều hơn tổng số thuê đất trả tiền một lần (đất cùng tương đồng về diện tích, vị trí và thời gian thuê).

Thứ hai, việc quy định đất thuê trả tiền hàng năm không được phép thế chấp, chuyển nhượng là hạn chế bất hợp lý quyền của người thuê đất. Để tính toán, người thuê đất trả tiền hằng năm và người thuê đất trả tiền một lần cho nhà nước tiền thuê bằng nhau, thậm chí người thuê đất trả tiền hằng năm có thể trả nhiều hơn do giá thuê thường tăng theo thời gian.

Để khắc phục được những hạn chế trên, đồng thời hiện thực hóa được tinh thần Nghị Quyết 18-NQ/TW thúc đẩy thương mại hóa quyền sử dụng đất. Đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 36 Luật Đất đai theo hướng: Cho phép thế chấp và chuyển nhượng quyền sử dụng đối với đất thuê trả tiền hằng năm tương tự như đất thuê trả tiền một lần. Qua đó: Khuyến khích lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm (người thuê đất có thể sử dụng vốn đầu tư một cách hiệu quả không phải trả một lần một khoản tiền thuê đất quá lớn khi vừa bắt đầu lập dự án đầu tư); ngân sách Nhà nước sẽ có nguồn tiền thu ổn định, tăng dần theo thời gian từ cho thuê đất. Mặt khác, xét về lâu dài, tổng thu ngân sách từ đất cho thuê trả tiền hằng năm có thể cao hơn nhiều so với trả tiền một lần, vì trong suốt thời hạn thuê (thường là 50 năm), tiền thuê đất có thể điều chỉnh tăng theo giá thị trường.

Các ý kiến phát biểu tại Hội nghị

Ông Lê Cao Long - Ủy viên BTV Liên đoàn Luật sư Việt Nam - Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Quảng Ninh

Ông Vũ Văn Tuấn - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty Nước sạch Quảng Ninh

Bà Phạm Thị Thảo - Giám đốc Giám đốc doanh nghiệp Hoàng Nhật Minh

3. Về Nguyên tắc, phương pháp định giá đất (theo Điều 112 Luật Đất đai 2013, Điều 153 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi)

Hiện nay, việc mua bán đất thường xảy ra trường hợp phổ biến là:

- Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Giá chuyển nhượng này cao nhất cũng thường chỉ ghi bằng giá đất do UBND tỉnh quy định (để trốn tránh nghĩa vụ thuế).

- Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất khi cơ quan thuế tính là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Từ thực tế trên, khi cơ quan chuyên môn khảo sát giá đất trên thị trường qua các hợp đồng mua bán đất tại Văn phòng công chứng hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường thì không thể thu thập được giá trị thật khi giao dịch mua bán đất.

Để khắc phục tình trạng trên, đề nghị bổ sung quy định vào Điều 153 theo hướng:

+ Quy định việc mua bán đất không dùng tiền mặt, bắt buộc phải thực hiện chuyển khoản qua hệ thống ngân hàng.

+ Các cơ quan chức năng liên quan có trách nhiệm phối hợp, giám sát việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sử lý vi phạm trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng nhằm mục đích trốn thuế theo quy định pháp luật./.

Bà Nguyễn Thị Thu Hà - tỉnh ủy viên - Phó Trưởng Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh 

và ông Phạm Văn Thể - Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp tỉnh kết luận Hội nghị

HHDN